我市房地产市场存在问题分析及对策建议
发布时间： 2009-09-29 发布机构：市行政审批局 浏览次数：11 字体：[大 中 小]
体裁分类：统计信息 主题分类：城乡建设、环境保护
一、近期房地产市场形势及政策导向
（一）全国房地产市场形势分析
2008年，全国房地产市场出现开发投资增速减缓、商品房销售面积及销售额下滑趋势明显的局面，今年头两个季度，全国房地产市场态势出现缓慢回升，各项指标有所好转。
（二）河北省房地产市场形势分析
随着国家和我省一系列扩大内需、促进经济增长政策的实施，特别是全省城镇面貌三年大变样活动的加快推进，我省房地产市场在与全国市场基本保持同步的同时，也有不同的态势，表现在回升力度较全国平均水平略高，整体基本保持平稳。具体表现为：
1、由于 "三年大变样" 工作进度加快，大规模的拆迁带来土地一级开发力度加大，土地开发投资额大幅增加，但购置及开发面积减少。在市场走势依然不明朗的局面下，部分房地产开发企业持币观望心态严重，购置土地的积极性不高；由于市场低迷，交投清淡，一些企业资金回笼慢，资金紧张，也对土地购置产生了影响。
2、开工、竣工面积增长、住房供应较充裕。
3、住房销售平稳、空置房增多。
4、住房价格同比增长3.7%。结束了自去年二季度以末下滑的趋势，新开发项目开盘价格有上涨趋势。
（三）我市房地产市场形势分析
由于房地产市场是地区性市场，各地经济、社会、投资环境、人文等因素都会影响该地房地产市场的发展，我市房地产业也具有一些不同于全国、全省房地产市场的特点。主要表现在：相对封闭，受外界影响和干扰较小，即使有较大的全局性影响也会 "慢半拍" 显现，这也为我市房地产市场决策者提前预判，并及时调整本市房地产发展策略提供了宝贵时间。形成这种房地产市场地域性特点的原因在于：一是经济发展水平相对较低和地域特点（南邯北石两个经济、政治强市挤压，在交通环节也不处于枢纽位置），在一定程度抑制了本市房地产行业的高速发展。二是因为基本没有输入性泡沫的存在，也使我市房地产行业基本保持稳定。
2009年第一季度受 "双节" 假期及市场整体调整格局影响，我市房地产市场交易回暖缓慢，房地产投资趋缓。排除土地和建安客观因素，房地产市场总体判断仍然保持基本平稳。
2009年第二、三季度，我市房地产市场出现缓慢回升态势，部分新开工楼盘销售平均价格与去年三季度相比，还略有上涨。
（四）近期国家、省房地产调控政策分析
1、近期我省房地产调控重点是积极落实 "131号文"
国家各部委、省政府对于房地产市场调控重点仍然是 "保持市场稳定，推动房地产业平稳有序发展" ，落实《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发[2008]131号），核心依旧为近两年中央一直关注的住房保障问题。
强调政府作为保障性住房公共政策供给方的职能定位，可以总结为：致力于形成以保障性住房解决低收入群体住房困难，市场化发展针对中高收入阶层的二元住房体系，建立市场化和保障化两条轨道。这些从今年 "两会" 政府工作报告和最近住房建设部领导的多次公开讲话中可以得到明确体现。
在 "保增长" 的大目标下，各级政府将会把促进房地产市场平稳健康发展作为重要任务。着力在稳定市场信心和预期、缓解供需矛盾上下功夫；把扩大住房需求特别是普通自住房需求的释放作为途径；把推进住房供应结构调整，促进中低价位、中小户型普通商品住房开发建设，加快发展住房二级市场和租赁市场，促进自住型、改善型消费需求，稳定或拉升住房成交量作为方向。保障和改善居民的住房条件，让居民在房地产市场调整和发展中得到实惠。
2、进一步优化房地产业发展环境，大力清理房地产业行政审批和收费项目
在此背景下，今年我省在继续贯彻落实《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发[2008]131号）基础上，制发了《关于提高行政审批效能优化房地产发展环境的意见》冀政[2009]39号。强调要充分认识优化房地产业发展环境的特殊意义，以此为契机，对现行的行政审批和收费项目逐项进行清理。实质仍然是进一步优化房地产市场发展环境，吸引更多大型开发企业投资，加快三年大变样工作进展，推进全省城镇面貌转变。
二、我市房地产市场特点分析
（一）市区住房供给状况分析
2007年至今，市区规划许可住宅总面积约230万平方米。其中已建设并销售的约为80万平方米，尚有150万平方米处于开发待售状态；2008年至今年3月份供应的20块住宅建设用地总计45万平方米，多数未进入规划许可阶段，大约新建80万平方米住宅，这些是潜在的市场供应；
目前，我市市区周边违规开发建设的房屋面积约40万平方米。另外，还有2007年以前少量的未建或末售住宅。估算2009年当年市场供量应在200万平方米左右。
（二）市区住房需求状况分析
1、市区现住房总体情况
市区当前各类房屋总量约为2400万平方米，总套数约为22.8万套。其中，正式进行过产权登记的住房1450万平方米，13.2万余套；因各种原因未办理产权登记的集资房和经济房105.7万平方米，约0.8万套；新建商品住房未办理产权登记住房约85万平方米，约0.7万套；其它住房约300万平方米，3.6万套。
根据公安部门提供的当前市区总人口58.47万，总户数约18.6万。当前本市人均住房面积约为32平方米，每户家庭平均拥有住房1.18套，考虑外来人口、流动人口住房需求情况，当前本市住房总套数基本与户数相当。
2、住房需求人群分析
（1）按刚性需求和非刚性需求分析
首先是结婚、两代分居及外来人口居住等刚性需求。据民政部门的统计，本市近几年平均结婚数为5000～6000对。市区外来人口、流动人口总量较小，购房数量难以估算；其次是为改善现有住房条件购房。2008年10～11月本市开展的市区居民住房状况及需求情况的调查数据显示：以改善现有住房条件为目的而购房的占58%以上。
（2）按家庭收入情况分析
市统计局公布的2008年城市人均收入为12129元。这和群众实际感受普遍差距较大，2008年我市市区居民住房状况及需求情况调查的统计数据表明：被调查者中有购房意愿，且家庭年收入低于2万元的，可视为完全不具备购房能力家庭，约占调查者总数的18.4%，这部分家庭需要政府以加大廉租住房保障和经济适用住房货币补贴覆盖予以保障的；家庭年收入在2.5万元左右的占26.7%。属于购房能力不完全家庭，需要政府给予一定帮助才能实现购房梦的阶层；家庭年收入在3万元～-4万元以上的约占29.1%，属于具备自有实力购房的阶层；其他为高收入家庭，属于可通过市场选择购房标准阶层。
（3）按现住房情况分析
按照调查数据分析，5000户被调查中无住房家庭仅有23户，约占20%；拥有70平方米以下住房的家庭占32%，这部分家庭恰恰也是购房意愿最为强烈，对房价不满情绪激烈的群体；拥有70～120平方米住房的家庭约占29.2%，其中有购房意愿的也不在少数，大约占61%；其余为120平方米以上家庭。
以上数据进一步表明目前本市对房价较敏感，反应较强烈的群众主要集中在现有住房面积约在40～70平方米左右，改善居住条件的意愿强烈，经济收入较低这一阶层。其中少部分人（住房不足50平方米）可以申请经济房货币补贴，多数人未能享受政府提供的住房保障。
三、目前我市房地产业存在的主要问题
在全国房地产市场随着整个国民经济的调整进入深层次变化达种大环境的影响下，本市房地产市场在连续十几年发展后积累的一些问题，在这次市场调整中也得到了集中的显现，主要表现为以下几个特点：
（一）保障性住房资金投入不足
07年以来我市用于保障性住房的投入为4939万元（其中经济房货币补贴3000万元，廉租房1939万元），远远低于国家、省的要求。
（二）结构性供需矛盾较重，普通商品房价格高于城市经济发展水平和居民消费能力
商品住房有价无市，以改善性需求为主的消费者持币待购。开发企业虽然可能有较高利润，但基于市场价值判断和担心降价后引发连锁反应的担心，不愿意主动调整销售价格。市场虽然具有一定的改善性住房需求和刚性需求，但受国内房地产市场调整、周边城市房价下行的大环境影响，普遍持观望态度，因此形成僵持局面。住房作为商品，自然也符合供给原理和需求原理。如果整体经济形势没有根本性好转，本市商品房价格在巨大市场供应量的冲击下，销售价格的下降是必然趋势。
（三）住房供应体系不够明确，供应量缺乏科学规划，商品房品质单一，同类化严重
我市住房体系存在断层，供应链条不够完整，无论从销售价格上、还是销售定位上，当前在售的商品项目普遍面临着品种单一、消费群体定位趋同的问题，都把销售目标确定在所谓的高端消费人群，可供中低阶层消费的商品房项目严重缺乏。
（四）土地供应节奏、规模及区位选择不尽合理
房地产开发存量较大，在本市房地产市场最为活跃的2007年，商品房市场成交量也仅为55万平方米。巨大的住房供应量，必将会影响到 "三年大变样" 工程进展和土地供应计划的落实。
四、建议采取的措施
（一）确立 "民生地产" 定位，完善住房供应结构
应明确并着手建立以廉租房、经济适用住房补贴和控价商品房的保障性住房为主导，以普通商品房、二手房、租赁住房为主体的市场性住房为补充的住房供应体系。
（二）加大保障性住房的财政投入
通过加大廉租房实物配租建设力度，提高经济适用住房货币补贴标准，扩大补贴范围等措施，将有限的资金投入到真正需要政府保障的低收入群体中的住房困难家庭，为民解困，为民解忧。
（三）规范政府行为，建立闭合式房地产市场管理体制，加强市场监管和市场动态分祈和信息公开工作。
（四）严厉打击违法占地、违法建设行为
政府应整合房地产监督检查力量，加大打击力度，规范房地产市场运行。
（五）充分发挥政府调控作用
针对本市住房消费是以改善性需求为主、刚性需求相补充的明显特征，推动政府行业管理部门主导下的 "定向建购" 、 "团购" 、 "以旧换新" 等新举措，消化普通商品房存量。同时试行以房价定地价的新模式，合理规划和建设一批 "控价商品房" ，牵引商品房销售价格下行，满足社会 "夹心层" 群体购房需求。
（六）抓住市场调整时机，加快住房供应结构调整
依靠土地供应、城市规划等手段调整商品房同质化严重问题，建立低、中、高档商品房、控价商品房供应体系。
（七）适时引导房地产开发企业积极应对市场变化，主动调整销售模式和销售价格，把企业利润控制在合理区间。
（八）对居民住房消费观念加强宣传和引导
改变部分居民求大求全、一步到位、对政府保障过度依赖以及盲目消费等不够理性的消费观念，合理确定住房预期。同时，大力培育住房租赁市场，明确政府住房保障的根本目标是 "人人有房住" ，而非 "人人有住房" 。
（邢台市行政服务中心房管局窗口）
中国政府网
邢台市政协