邢台市物业服务市场调研报告
发布时间： 2011-05-27 发布机构：市行政审批局 浏览次数：242 字体：[大 中 小]
体裁分类：统计信息 主题分类：其他
一、物业服务市场现状
我市物业服务工作自1997年起步以来，经历了一个从无到有、从小到大、从不规范到有序的艰难过程，物业服务的对象也从单一的住宅发展到办公大楼、医院、学校等全方位的覆盖。截止2010年12月底，我市物业服务企业达到 105 家，服务人员达到1000余人，从业人员有7000余人，全市住宅小区物业服务面积累计达到1000多万平方米，新建小区的物业服务覆盖达到100%。其中有8个住宅小区被评为 "市级优秀住宅小区" ，28个住宅小区被评为 "省级优秀住宅小区" ，5个被住房和城乡建设部评为 "国家级示范小区" 。
二、存在的问题及原因
（一）物业服务行业盈利水平低，大多数物业服务企业生存困难
105 家物业服务企业中，处于微利状态的共有 21家，占企业总数的20 %，其余84家企业处于亏损状态。造成这种状态的主要原因是物业服务收益低、收费难。
１、物业服务收费标准偏低。截至2004年底我市物业服务收费最高的住宅小区在0.3元/平方米左右，这也只是个别社区，大部分小区收费标准在0.2元/平方米左右。2005年我市出台了《物业服务收费管理办法》和《物业管理服务等级标准》对物业服务收费标准做出了规定，但该标准已实施了5年，目前，物业管理成本（如人员工资、各种社会保险等）有了明显提高，指导标准与实际经济状况脱节。物业服务质量与收费是相辅相成的，由于我市物业服务收费偏低，对物业服务质量的提高造成了一定程度的制约。
2、物业服务收费难。我市物业服务平均收费率在60%左右，部分小区收费率还达不到30%，造成收费难的主要原因有三点：一是由于开发商遗留的房屋质量等问题得不到解决，业主将矛盾指向物业企业，并以拒绝交纳物业服务费用的方式进行维权，而物业企业在不能按时收取物业服务费的情况下，只能采取降低服务成本维持企业运行，长期下去形成恶性循环；二是一些小区尤其是旧小区，业主经济条件差，思想观念旧，对物业服务收费难以接受；三是部分物业服务企业服务质量低，不能很好的履行物业服务合同，业主采取拒交物业管理费的方式进行抗争。
（二）物业服务市场竞争机制尚未形成
由于竞争机制不健全和缺乏有效的推广措施，我市住宅小区物业管理招投标管理不规范，物业服务企业进入市场的渠道单一，基本还是 "谁开发、谁管理" ，这种没有竞争的物业服务市场，只能在一种低水平的状态下运行，很难有大的发展。
（三）老旧小区物业服务缺失
1、一些老旧居住小区，由于建设年代久，房屋及设施设备失修失养，配套设施严重不足，亟需整修，物业服务企业只要接管，就必须在各服务项目上投入相应的人力、物力，需要投入大量资金，势必造成物业服务的后续成本大大提高，居民又不想多出资甚至不出资，致使物业公司不愿意接管。
2、旧住宅区数量大，各类性质房屋混杂。在575个小区中，总规模3万平方米以下的旧住宅小区虽然只占全市住宅区总面积的27.8%，但是数量却达到420个，有的只有一两栋楼。大量的售后公房和老商品房混杂在一起，产权的多样，且遗留问题多，管理难度大，业主的权益得不到有效保证。
3、业主 "主体缺位" 制约了物业管理工作的正常开展。 老小区房屋出租率较高，业主 "主体缺位" 现象比较严重。许多业主都不在社区内生活，给社区治安和卫生管理以及服务性收费带来了难度。
4、物业费收不全与物业服务不到位纠缠在一起导致恶性循环。
需要说明的是，2011年以来，市住房保障和房产管理局推出的 "物业扫盲工程" 为解决旧小区没有物业服务的问题创造了很好的方法，而且初见成效。但是，物业服务市场整体上水平是一项社会工程，仅凭房管局一个部门的力量，难以在短时间内有跨跃式的提高，还需各政府部门、社会各界共同努力，做好这项工作。
（四）业主委员会组建缓慢
我市目前仅有28个小区成立业主大会和业主委员会。另外由于对业主委员会缺乏有效监督管理措施，部分已成立的业主委员会，不能真正代表大多数业主的利益，不但没有发挥业主委员会的积极作用，配合好物业公司工作，甚至激化了业主和物业管理企业之间的矛盾。
三、 推进物业服务工作的意见和建议
（一）物业费指导标准应尽快调整
我市物业管理中的物业收费标准按照《邢台市物业服务收费管理实施办法》已运行近10年，物业管理收费标准仍执行2004年收费标准，未作任何调整。随着市场经济的发展，物业收费与物业服务支出已成反比，远远满足不了居民对物业服务的需求。为此，物价主管部门应尽快研究制定适合当前市场的物业收费标。
（二）进一步加大对传物业服务知识的宣传力度
针对居民对物业服务存有模糊认识这一普遍问题，两报、两台等新闻媒体要加大对物业服务相关法律法规及的宣传，提高广大业主对物业服务的商品意识。只有居民物业服务的商品观念形成了，才能提高居民对物业服务的消费意识，从而促进物业服务行业的健康发展。
（三）加快物业服务市场竞争机制的建立
尽快制定出台一套物业服务企业进入服务市场和日常管理办法，将竞争机制切实纳入进来，并在短期内强有力的推行开来。
（四）各界齐动，大力支持 "物业扫盲工程"
财政、民政、公安、规划、建设、城管、办事处、社区、市内新闻媒体等各界各部门都要行动起来支持 "物业扫盲工程" ，为当前全省开展的 "三年上水平" 工作做出自身的贡献。
（五）加快业主自治组织建立的速度
区、办事处通过合理引导帮助小区尽快组建业主委员会，逐步实现居民自治，推动物业管理日趋规范化，达到全市物业服务整体上水平。
（邢台市行政服务中心房管局窗口薛玉民报送）
中国政府网
邢台市政协