2011年上半年邢台房地产市场调查报告
发布时间： 2011-07-29 发布机构：市行政审批局 浏览次数：176 字体：[大 中 小]
体裁分类：统计信息 主题分类：城乡建设、环境保护
2011 年是房地产市场调控年。从年初的 "限购令" 到四、五月份的 "限价令" ，以及刚刚落地不久的 "一房一价" ，可以发现中央政府对于房地产行政调控在不断加码。不仅如此，房地产开发信贷与个人购房贷款额度的紧缩，直接卡住了房地产市场的不断扩张。纵观2011 年上半年邢台商品住宅市场走势，可以说是在波动中前行，每一次成交量的涨落都与国家相应的调控政策有着密切的关系。虽是波动中前行，2011 年上半年邢台商品住宅市场依然取得了期房成交68.2473 万平方米和现房成交11.98 万平方米的成绩，整个商品住宅市场理论回笼资金27.51 亿元。
房地产调控的核心是房价，2011 年上半年邢台商品住宅期房成交价格保持了较为稳定的走势，现房成交价格则波动较大，鉴于邢台商品住宅市场基本以期房成交为主，因此现房的因素在理论上可以忽略。邢台市商品住宅市场保持了较为稳定的走势，与成交走势形成了较大的差异。这表明邢台市房价基本处于消费者可以承受的范围内，目前的调控政策尚未影响到房价层面，这也就意味着邢台市的房价还有一定的上升空间。
一、商品住宅成交面积情况分析
2011 年上半年邢台商品住宅期房成交面积为68.2473万平方米。其中，90至140平方米商品住宅期房成交面积为50.687 万平方米，占期房成交面积的74.26%；90 平方米以下商品住宅期房成交面积为9.5332万平方米，占13.97%；140 平方米以上商品住宅期房成交面积为8.0271 万平方米，占11.76%。90至140 平方米商品住宅期房成为了消费者重点关注的主流。
分析出现上述情况的原因，我们认为与邢台房地产市场的地域特点、消费者购房习惯，以及上半年房地产调控政策有着很大的关系。通过消费者调查数据我们发现，刚性需求与改善型需求是邢台消费者的主体。这两大消费者群体的经济水平具有不同程度的局限性，多是在追求房屋功能性的基础上对于舒适性有一定的要求。而90至140 平方米的中等户型商品住宅，不仅在高效的面积和紧凑的户型上满足了这些消费者的需求，相对适中的总价水平也达到了这些消费者的认可。正是源于上述原因超过70%的期房成交量才集中在这一面积段。
二、商品住宅成交价格情况分析
2011 年上半年邢台商品住宅成交总价为27.514957亿元。其中，期房成交总价为23.834895亿元，占商品住宅成交总价的86.63%；现房成交总价为36800.62 万元，占13.37%。2011 年上半年邢台商品住宅期房和现房的成交均价呈现出完全不同的波动态势。其中，现房的波动幅度很大，最高与最低成交均价之间有2000 元的落差；期房的波动幅度相对很小，基本保持在3500 元/平方米上下。对于上半年邢台商品住宅成交均价呈现的波动态势，我们认为有以下三方面原因：第一，邢台房地产市场的投机性购房行为相对较少，消费者主要以刚性需求和改善型需求为主，因此成交均价很难受到投机性购房行为的影响，也很难出现成交均价的大起大落。第二，虽然今年以来邢台商品住宅市场在外围的限购影响，以及本地限价、限贷和一房一价的共同作用下，政策压力有所增大，但还不能彻底改变邢台房地产市场的基本态势，成交均价保持了稳定。第三，对于邢台房地产市场的基本面，开发企业还是充满了信心，开发和推盘的意愿并没有明显减弱，只是在政策压力的影响下，对房价的调整趋于谨慎，这也促使上半年成交均价没有出现大幅度的调整。在刚性需求和改善型需求旺盛的背景下，邢台房地产市场还将保持目前的活力，因此我们判断2011 年邢台商品住宅成交均价将在微幅波动的状态下继续上扬。
三、2011年下半年房地产市场走势预测
（一）改善型需求持续走高，调控下消费者心理波动明显。
2011 年上半年房地产市场迎来新一轮的调控期，对于整个商品住宅造成重大的影响。具体到邢台来看，调控细则的出台直接影响了市场买卖双方的市场预期，表现为市场观望情绪的萌生以及上半年当月商品住宅成交量的波动调整。成交量波动主要与调控的时间节点有重要的关系，基本每一次的波动都是由相应的调控政策所触发，同时加上市场自身调整的因素，整体表现出成交波动调整的态势。通过消费者调查数据我们发现，刚性需求与改善型需求是邢台消费者的主体。这两大消费者群体的经济水平具有不同程度的局限性，多是在追求房屋功能性的基础上对于舒适性有一定的要求。该部分人群的消费习惯直接决定了市场的基本走势，调查发现，多数消费者接受的房屋总价在20至40 万之间，户型区间在80至120平方米区间，这也就意味着价格在3500 元左右的中等户型最受消费者的青睐。
未来一段时间内，市场供需双方围绕价格的争夺进一步加剧，同时楼盘间的竞争也在加剧。因此我们建议房地产开发企业在保持价格稳定的同时，更多关注消费者的具体需求，通过提高产品性价比、合理搭配新推房源户型配比等措施促进销售量的增长，以良性竞争促进市场的健康发展。
（二）商品住宅成交 "波动中上扬" 刚性需求比例下降。
分析产生 "波动中上扬" 现象的原因，我们认为成交均价的波动主要是在限购政策影响下出现的阶段性数据现象，并不能代表市场的整体运行状况。限购细则公布之后，在抑制投机投资性购房需求的同时，也使得部分改善型需求受到影响；与此同时，不受影响的首次置业者多数以解决基本需求为主，选择的楼盘价位相对较低，最终从数据上拉低了商品住宅的成交均价。在影响消费者购房要素指数中，价格要素以67%居首位,地段因素占64%，与价格相差无几。可见消费者关注度不单单集中在项目销售价格上，单纯的优惠促销不一定能够打动消费者，因此我们建议项目在进行推广的时候，应有意识的将消费者的关注点从单纯的价格引导至产品性价比方面，通过营造品牌环境来吸引消费者。
（三） "三限" 、 "一房一价" 政策下商品住宅市场面临调整。
综合商品住宅成交供应数据及消费者调查分析，我们针对市场走势作出基本判断：消费者购房需求依然存在，但观望情绪逐渐形成；商品住宅供应量与成交量将出现新一轮的波动调整；限购与限贷政策加大房地产开发企业资金链风险；价格调整与优惠将成为楼盘销售核心策略。在限购和限贷政策的双重影响下，邢台部分房地产开发企业表现出谨慎的心态，主要表现为保守的价格和优惠调整。面对资金回笼压力，不少企业采取了试探性措施来应对市场变化，主要表现为小批量推盘、内部咨询或其它非销售性质活动来吸引消费者关注，这些措施有助于企业掌握市场最新信息或积攒人气。我们认为实施这些措施的基础应该是建立在产品品质和性价比上，最终以产品的综合实力来促进销售增长。
（邢台市行政服务中心房管局窗口刘欣欣报送）
中国政府网
邢台市政协