2009年第二季度房地产市场运行状况报告
发布时间： 2009-07-19 发布机构：市住房和城乡建设局 浏览次数：172 字体：[大 中 小]
体裁分类：公告公示 主题分类：国民经济管理、国有资产监管
今年上半年，随着政府促进房地产市场健康发展各项政策措施的逐步落实，以廉租住房为重点的保障性安居工程建设力度加大，市场消费信心逐步增强，商品住房成交量稳步回升，投资增速下滑的趋势有所缓解，企业资金压力进一步减缓，住房价格稳中回升。受全国大环境影响，第二季度我市房地产市场运行状况基本面良好。具体表现为：二季度房地产投资达20.7亿元，明显加速；商品房销售备案面积15.61万平方米，销售备案套数达1532套，与上季度环比增长88.98%；新推向市场的楼盘得到消费者追捧，认购预定数量均超出企业预测；市场数据显示，二季度市区商品房出售均价为3200-3330元/平方米左右；二手住房交易受本市拆迁政策影响，相对仍然活跃，交易量环比上升52.72%。交易价格略有上升，二手房市场平均交易价为1960元/平方米，环比增长4.8%。
一、房地产开发投资及建设情况
今年第二季度我市房地产立项总面积110.1万㎡，环比增长115.88%，同比增长111.73%；房地产立项总投资额 20.7亿元，环比增长 222.83%，同比增长41.78%。
3-6月份，房地产开发新开工面积31.16万㎡，竣工备案面积12.62 万㎡，环比分别减少26.70%和55.59%。
二、房地产信贷情况
二季度开发企业当年新增贷款总额为0.5亿元。个人住房当年新增抵押贷款总额及个人住房公积金贷款新增总额分别为10亿元和1.56亿元，环比分别增长184.33%和322.42%，信贷规模的大幅增加亦表明市场消费信心的提升。
三、土地供应及规划情况
二季度土地供应总面积15.2062万㎡，环比增加172.23%，其中住宅用地供给面积13.6801万㎡，商业用地供给面积0.2467万㎡。数据显示，开发企业取得土地的热情有所恢复，其中13号地块4.61亩竞拍到总价855万元。
土地规划用地面积122.64万㎡，继续大幅增长，同比增加98.57%，环比增加3.6%，其中其他性质用地（公益性质）为80万㎡，享受国家优惠政策住房的规划用地面积（包括城中村改造、廉租住房）为8.7万㎡。
四、房地产市场运行情况
1、商品房市场交易情况
第二季度我市市区批准商品房预售项目8 个，共计43.92万㎡，其中住宅 33.64万㎡，商业10.28万㎡，商业用房预售面积增速较大。市房地产交易登记中心数据显示，商品房销售备案面积为15.61万㎡，环比上季度增长幅度接近90%。与去年二季度本市商品房销售高峰期相比，仅有约5%的负增长。
今年上半年，全国各地楼市持续升温，商品房销售快速回升，增速达到25%。 不仅是北京，上海、深圳、广州几大城市成交量、销售价格大幅度反弹，个别二三线城市甚至出现了月两位数字环比增长。业界普遍认为，仅短短半年，全国商品房交易市场走出低迷，不但已经回暧，甚至有些过热趋势。本市商品房市场受整体大环境影响，也在进入回旋上升的轨道。我们对市区2008年4季度、2009年1季度、2季度商品房交易备案数据以及15个商品房项目实际销售数据进行分析后认为，本市房地产市场在这9个月里形成了 "U" 字型走势，即08年11月市场交易量快速回落，09年1-2月降至底部，09年4月起进入直线回升，至5月创下近年最高成交量，6月则基本保持了正常态势。
为进一步摸清市场实际情况，增加相关数据真实性，我们对市区阳光印象、金域首府、天一城（一期）、永辉巴黎（二期）、永康城市花园、青青家园、水榭翰城（一期）、盛世公馆、天合嘉园（燕云台）、新世纪嘉园、翰林苑、甜橙国际等12个商品房项目进行了实地调查，采集相关指标数据，力求分析结论最大限度地接近市场实际。调查结果显示，12个商品房项目销售情况的近一阶段走势与我们对市场的判断基本相同。
另外，对今年二季度新开盘的3个商品房项目 "阳光巴厘岛" 、 "华夏麒麟群" 、 "上品家园" 的调查进一步验证了我们的判断。定位于高档社区的 "阳光巴厘岛" 受到高消费群体的热捧。 "华夏麒麟群" 、 "上品家园" 两个项目定位中档消费人群，拟销售价格的制定较符合消费者心理，推出后的市场表现也都相当乐观。
2、房地产市场价格情况
（1）商品住房
2季度商品住房销售备案面积为15.61万㎡，共1532套，环比上季度增加88.98%。 与去年二季度同比，商品房成交面积增加6.27%，成交金额增长32.25%，成交套数更是有50%以上的增长。
出售均价我们以市区在售的15个指标楼盘项目为统计样本，平均售价为3330元/㎡，与上季度相比略有提升，上涨幅度为2.14%。商品房市场销售均价略有上涨的原因是近期成交商品房集中于高端商品房项目，实际上多数商品房项目销售价格虽有调整意愿，但通过优惠、打拆等促销活动，实质上销售均价并无变化。
（2）二手房市场
去年4季度和今年1季度，在国家、省、市各级政府连续出台多种房产交易税收优惠政策的刺激下，市区二手房市场交易同往年同期比基本平衡。仅在1季度受假期因素及本地经济适用住房货币补贴未及时启动等原因影响，各项交易指标数据均有下降。进入今年2季度，市场整体回暖、政策性拆迁以及压抑的刚性住房需求得到释放，刺激了二手房市场交易量的增高，二手房交易价格也略有回升。
3-6月份，市区二手房成交面积为12.34万㎡，环比增加52.72%；成交套数为1359套，按交易契约统计成交金额为1.15亿元，市场平均交易价1960元/㎡，环比降低3.45%。
3、住房保障工作
截止今年6月，经济适用住房货币补贴已发放1800万元，补贴发放户数600户。为市区2631户低收入住房困难家庭发放廉租住房补贴238.8万元，其中二季度保障2631户，发放补贴125万元。已开工建设廉租住房1692套，开工面积7.78万㎡，累计投入建设资金13457.86万元。
五、市场综述
根据二季度房地产市场运行各方面数据分析，对当前市区房地产市场状况的基本判断为：供需双方市场信心开始恢复，商品房交易量涨价稳，市场交易量走高，市场整体向好。但受本地相对特殊的政策、环境影响，开发企业市场投资、购房者消费均相对谨慎，总体态势还不够稳定，进入6月份后市场各方有明显回落势头，因此对当前市场表现应确定为 "短期回弹效应" ，能否持续下去成为市场全面回暖的前奏，有待于整体经济形势向好的影响以及本地政府、企业的共同努力和消费者的理性对待。
在今后一段时间内，各开发商由于资金压力得到缓解，加之市场供需双方在价格意向、产品结构等各方面因素差距缩小，短时间内房地产市场将趋于稳定。购房需求群体在恐惧涨价的同时，由于政策性拆迁需求的被动入市，此前观望的态度将可能发生根本性的转变。如果整体经济面继续转好，由于各种原材料价格均处于上涨阶段，如无其他政策因素制约，不排除市场在平稳中缓慢上行的可能。
尽管市场各方对市场前景普遍乐观，我们仍然建议政府在制定和推出对房地产市场有明显影响的相关政策时审慎对待，在平衡各方面利益和需求的同时，有效运用当前市场有利因素，吸引外来开发企业市场投资，加速土地流转，解决城建及保障性住房建设资金瓶颈，促进 "三年大变样" 和各项城建重点工程进度。
针对低收入家庭的住房保障方面，应加大部门协作力度，认真排查，摸清底数，并按家庭实际收入情况、现住房状况、改善住房预期等方面进行分类。因为相对而言，市场对商品房价格最为敏感、改善住房条件愿望最为强烈的群众集中于这一群体。为其提供现实可行的保障性住房措施，就可以部分消除社会对房价的过度关注。因此，可由相关部门依照现行的廉租住房、经济适用住房补贴政策框架，借鉴外地市经验推行 "定向建购" 、 "以旧换新" 、 "廉租住房混合产权" 以及继续严格控制中小户型商品房项目中的比例，为群众提供总价相对较低的商品房等相关举措，制定不同类型的技术性保障措施。
同时，我们也建议由政府授权相关主管部门或行业协会，召集房地产开发企业进行市场研讨，促使开发企业在形成对市场认知共识的前提下，正确认识当前形势。提醒开发企业不应忽略本地的市情和社情，不能高估老百姓的购房能力，更不能盲目乐观，在成本因素考虑下，开始又一轮轮番涨价。同时应要求房地产开发企业要珍惜市场回暖的时机，合理定价，维护市场稳定，共同促进本地房地产市场的健康可持续发展。
二○○九年七月十九日
中国政府网
邢台市政协