邢台市自然资源和规划局

行政复议决定书

邢自然复决字[2022]第12号

申请人：张**，身份证号码:13053219******14，址住：平乡县******小区，联系电话:151******32。

李**，身份证号码:13053219******10，住址:平乡县******小区，联系电话:156******31。

李**，身份证号码:13053219******31，家庭住址:

平乡县******小区。

被申请人:平乡县自然资源和规划局

法定代表人：郑庆辰，职务:局长

申请人请求撤销被申请人于2022年10月10日作出的关于观**围墙应予拆除的《通知》，于2022年12月15日向本机关申请行政复议，依法已予受理，现已审理终结。

申请人请求：申请人因不服河北省邢台市平乡县自然资源和规划局2022年10月10日关于观**围墙应予拆除的通知事项，特向邢台市自然资源和规划局申请复议，请求撤销2022年10月10日关于观**围墙应予拆除的通知。

申请人称：观**小区始建于2014年，该小区为回迁房，一期在规划之初现用的大门洞是后门，正门在三期正东朝昌平街北段，但是由于职能部门监管不力或其他原因造成该小区在主体建成之后烂尾，开发商被刑事立案调查，按合同约定应该于2016年底交付成为泡影，作为业主没有任何违约，没有任何过错。在广大业主长达将近两年一直坚持维权的情况下，平乡县人民政府协调邢台金******公司对观**小区的烂尾部分进行后续建设，2018年7月份该小区在没有经过综合验收、没有经过消防验收等等各种情况下勉强交房。该小区前门口没有按规划扩建，消防设施不能提供消防用水，院里仍然有原住户没有拆迁，地基周围在回填的时候填的建筑垃圾，没有按规定回填和夯实，导致各户地下室遇大雨普运渗水，常年积水，因为开发商法人被追究刑事责任导致无法追偿违约金，广大业主没有因为以上此种种继续维权，因为大业主不想给政府添更多麻烦，采取委曲求全的方式勉强居住。

2020年年初，观**二期开建，二期原规划是和一期一样的小高层。但二期开发商为了追求经济利益并未按照原规划建设，而是在2019年推翻原规划将二期重新进行规划，新规划提高了小区的容积率，严重影响了一期业主的居住环境，前排是18层两梯六户的高层，后排是26层六户的高层，共246户，与原规划多了150多户，市值大约1.23亿，但是地上只有十几个停车位，73个地上车库，其他地上部分均为绿化带、配套用房和消防通道，而且没有规划地下停车场，造成停车位和住户比例严重失衡。2022年8月下旬，二期的工作人员在没有和一期业主进行任何沟通的情况下，妄想通过拆除围墙来缓解二期的停车压力，两次强拆一期的北围墙，如果该围墙被拆除将严重影响一期业主的居住环境。二期在后期施工过程中地面比一期高出50多厘米，绿化和地上配套房完全没有顾及观**一期的整体规划，整体规划严重侵害了一期业主的相邻权，包括通风、排水、方便出行等问题，一期在交付之后北侧有一堵上个世纪八十年代建造的围墙，该围墙为原前面企业和后面住户的分隔墙，已有三十多年的墙龄，围墙未被拆除部分仍旧存在，和东面围墙西面墙为一体，为历史建筑，2018年观**一期交房后该围墙为我们小区的有效防护墙至今。

2022年8月下旬，二期开发商金科地产的工作人员，在一期业主毫不知情的情况下，偷偷将前期原有围墙拆除两个缺口，幸亏被业主发现并及时制止，作为受害方我们忍气吞声没有追讨责任，我们自己花费五百元进行了修复。二期开发商妄想通过把围墙拆除缓解后面住户的停车难问题，前面的住户停车还严重拥堵，回来晚的都没地方停车，然而在2022年9月6日上午二期的工作人员又在没有任何告知的清况下，又一次将围墙违法拆除30余米，同时造成两边其余的墙体倾斜、裂缝，业主发现后及时拨打110报警电话，经出警民警现场调解，责令二期开发商在当日下午将拆除墙体恢复原状，但是直至现在仍然没有任何动向。出于安全方面考虑，一期业主自行筹措资金六千余元用彩钢板进行临时搭建，将倾斜围墙加固以防有危险发生。然而二期开发商进行阻挠并报警，围墙至今仍存在重大安全隐患。

观**一期业主联名多次在平乡县信访局反映此事，至今没有得到满意的答复。2022年10月10日平乡县自然资源和规划局就围墙被拆一事贴出一个通知，该局认为围墙应该被拆除，通知具体内容见附件。

我们认为该围墙不应该被拆除，理由如下:

一、该围墙在法律上的归属为我们一期全体业主共有:

2014年观**小区开建，该小区一期为单独的土地证，由石家庄金筑地产开发承建，至2018年交付入住，至此，基于我国物权法的规定，该围墙为法律意义上的物，既然是物，就必然应该有法律上的归属，我们小区在建成入住后，依据我国《物权法》第七十条之规定，该围墙为我们全体业主共有国有土地部分的地上附着物，归我们全体业主共有，第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得放弃权利不履行义务。

二、不应该被拆除的原因:

1.该围墙为法律意义上的物，依据《物权法》第五条之规定，物权的种类和内容，由法律规定，第七条规定:物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益，第三十九条规定:所有权人对自己的不动产依法享有占有使用收益和处分的权利。二期开发商金科地产在2019年未取得土地使用权之前，该围墙已经有明确的归属，不能因为二期开发商后续取得了二期的土地使用权就自然取得该围墙的所有权。

2.二期提高变更容积率从未以任何形式通知一期业主，因此基于变更容积率后的规划涉及一期的部分无效。

二期开发商于2019年变更调高容积率，推翻原规划重新进行规划，将原有三栋多层共不到100户提高到现有的246户，依据我国《建设用地容积率管理办法》第八条第三款之规定，控制性详细规划组织编制机关应当通过本地主要媒体和现场公示等方式征求规划地段内利害关系人的意见，心要时进行走访、座谈、或组织听证，二期开发商在调高变更容积率过程中，一期业主从来没收收到任何形式的通知通告公示等告知二期容积率调高的事实，直到围墙被拆的当天，我们才知道我们的围墙被二期开发商违规按规划拆除。依据第五款之规定:报批材料中应当附规划地段内利害关系人意见及处理结果，我们所有业主都不知道在二期开发商2019年的规划里围墙被拆的事情，更别提意见了，如果变更容积率之初通知我们，根本不可能得到通过。如果认为我们不是利害关系人，那围墙属于我们一期所有，和二期规划无关，如果我们是利害关系人，为什么从来没有通知过我们二期建成后围墙会被拆除的事情。

3.2019年二期变更后的规划无权在一期的土地上超范围规划。

二期变更规划只能在自己已经取得的土地范围内规划，无权在一期的土地上超范围规划，该围墙已经在一期业主收房之后有明确的归属，如果二期开发商欲就此围墙规划，应该在二期拆迁过程中一并谈妥拆迁补偿安置问题，而不是在二期竣工后按规划图强制拆除，规划图只能在自己已经取得的土地证范围之内规划，不能超范围规划，也不能作为处第三方不动产的依据。

4.观**一期的地上道路部分属于一期业主共有，具有明确的排他性。

我国物权法第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，非城镇公共道路。第七十四条规定:建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。一期开发商在取得土地使用权一期建成交付之后，其地上道路部分为我们一期全体共有，和二期没有关联性，二期的地上公共道路部分是他们土地证上载明的小区东面的过道，在二期的土地证上有明确的标注，二期开发商和业主妄想把一期的地上道路部分变成和二期业主共有是违反物权法关于地上道路部分规定的。

5.二期开发商在后续建设中如果围墙被拆除就侵犯了一期业主的相邻权。

二期的后续建设地面高于一期50厘米，如果围墙被拆除地面的雨水会自然流向一期，由于一期在建设过程中在地基外部回填过程中使用的建筑垃圾，没有按规定回填和夯实，导致地下储藏间大面积渗雨水，常年积水至今设有得到任何解决，如果二期再往一期排水，一期地基将会面临更严重的雨水浸泡，长期浸泡将会缩短地基的使用年限，将是重大的高危隐患，而且雨水还会冲进电梯间，引发电梯短路和损坏，危害性的时间和危害程度具有不确定性，危险性不可预估，有可能导致更严重的后果。如果围墙被拆除，观**现有门口为宽四米高不到三米，仅能容一辆普通家庭用车通行，没用非机动车通道，如果前面154户加上后面246户都走同一个门口，其拥堵程度不言而喻。二期开发商和业主就是妄想通过拆除墙头靠抢夺一期的地上部分缓解他们的停车难问题，小区外面路边的停车位早五点至早八点是不允许停车的，我们的停车位本小区都停不下，更别说缓解二期的停车难问题了。

6.一期和二期是两个开发商分别开发的，相隔六年;一期是按原规划建设的，二期是按自己单独的新规划建设的;二期开发商在后续建设和完善配套设施上没有按一期二期是同一个小区的同一标准进行实际统一建设，一期于2018年入住，已经有物业公司在管理，二期是不同的物业公司接管，一期叫观**小区，二期叫翰**四期，如果一期和二期混为一个小区，由于房龄差别时间长，在后续维修基金的使用问题上不能同步，所以一期和二期即便从理论角度上能说明是一个小区，以客观实际的角度出发也无法论证是一个小区，在以后的实际管理中更不可能按一个小区实际管理，矛盾已经形成，不可能化解。

7.平乡县自然资源和规划局的通知内容里“经核实相关资料”，核实的什么资料，单凭一句话观**小区规划审批就认定一期二期为整体一个小区明显属于没有经过实地勘察、实地论证、不听民意、不顾民生、以偏概全，“待观**小区工程全部完工后”的内容里工程全部完工没有明确具体的标准，没有考虑到实际情况不具有法律效力，不能做为拆除围墙的法律依据。

8.平乡县自然资源和规划局的通知对象为邢台金******公司，通知内容部分为依据规划观**一期二期为一个小区，中间墙头为临时建筑，应予拆除，首先通知对象和通知事项指向的物之间不存在因果关系，违反了物权法的规定通知的对象无权对不属于自己的不动产进行处分;即便依据规划在理论上一期二期为同一个小区，是否为同一个小区和围墙的存在与拆除二者之间仍然没有因果关系，并不是因为是同一个小区就不能存在围墙，并不是因为是同一个小区就必须拆除围墙，平乡县南湖小区、宏屹小区，邢台市的皓顺壹号院、碧桂园小区各期之间都是有围墙存在的，解决法律问题要用法律的依据和程序，不能用是否是同一个小区作为拆除围墙的法律依据。该围墙的存在有三十多年的历史，单纯依据被变更的规划来定义成临时性建筑违反了物权法的规定;具体围墙的墙龄可以现场勘查。通知内容里“待观**小区工程全部完工后”的内容里工程全部完工没有明确具体的标准，不具有法律效力，不能做为拆除围墙的依据。广大业主半生积蓄贷款买房没有任何过错，房子烂尾广大业主没有任何责任，究竟谁应该善后烂尾工程是相关职能部门的事，不能因为金科地产对观**一期烂尾投资就滥用手中的职权直接定义该围墙为临时建筑应予拆除。

综上所述，我们认为该通知违反了物权法的规定，应予撤回，并且就同一事项不能再下发内容相同或相近的通知。

被申请人称：一、申请人平乡县观**小区业主不具有作为行政复议申请人的资格，请贵局依法驳回申请人的复议申请。

《中华人民共和国行政复议法》第九条:公民、法人或者其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权益，可以自该具体行政行为之日起六十日内提出行政复议申请……。本案中，申请人为”平乡县观**小区业主“，但是根据申请人《行政复议申请书》中的描述，该小区业主为154户，据答复人了解该小区并未成立业主委员会，而代理人张**、李**、李**三人并未经过其他151户的授权，因此申请人并不符合《行政复议法》的相关规定。退一步讲，即便一期其他151户业主均授权张**、李**、李**提起行政复议，那么根据《中华人民共和国行政复议法实施条例》第十条:“申请人、第三人可以委托1至2名代理人参加行政复议“之规定，最多也仅能有2名代理人参加行政复议案件的审理。而申请人的代理人有3名，也不符合法律规定。

更为重要的一点是，答复人2022年10月10日作出的《通知》中所涉及到的义务人为邢台金******公司。并未给申请人设定或者增加义务，对申请人的实体权利没有任何的影响。

因此，申请人与答复人所作《通知》不具有利害关系，不具有作为本案申请人的资格，依据《行政复议法实施条例》第四十八条之规定应当依法驳回其复议申请。

二、答复人于2022年10月10日作出的《通知》具有事实和法律依据，不具备可撤销情形。

申请人所居住的是观**小区一期和二期规划时为一个小区。一期工程建设在先、二期工程建设在后。观**小区二期工程取得建设工程规划许可证前，平乡县行政审批局已经于2019年7月29日将二期规划设计总平面图在施工地和邢台日报进行公示。平面图中已经标明:与一期联通。申请人所称的“围墙”也就是分割一期和二期的建筑，按照规划设计要求，在二期工程建设完成后该“围墙”也是应当予以拆除的，否则将无法实现一期和二期的联通。另外，在公示期届满前，并未收到任何第三人或者申请人提出的对公示内容有异议的申请。

答复人要求邢台金******公司在完成观**小区施工后，将临时建筑予以拆除，是符合规划要求的。

经审理查明：2019年7月29日至2019年8月8日，平乡县行政审批局在邢台日报、施工现场进行了平乡县观**二期项目批前公示，“平乡观**二期项目规划设计总平面图”上标识“与一期联通”。

2019年8月8日，平乡县行政审批局向邢台金******公司核发建设工程规划许可证（建字第130******17号）。

2022年10月10日，平乡县自然资源和规划局作出《通知》并张贴于观**小区内。

2022年11月30日，申请人请求撤销被申请人作出的《通知》，向本机关提起行政复议申请。因申请人主体不适格，且受新冠疫情影响，于2022年12月15日，申请人再次向本机关提起行政复议申请。

上述事实有下列证据证明：

1.被申请人提交的批前公示照片复印件；

2.被申请人提交的平乡观**二期项目规划设计总平面图；

3.被申请人提交的平乡观**住宅小区项目规划现状图（一期）；

4.被申请人提交的平乡观**住宅小区项目规划总平面图（一期）；

5.被申请人提交的《工程规划许可证》（建字第130******17号）复印件。

本机关认为：平乡观**住宅小区项目规划现状图（一期）、平乡观**住宅小区项目规划总平面图（一期）图纸显示，平乡观**住宅小区项目分为三期进行建设。平乡观**二期项目规划设计总平面图于2019年7月29日至2019年8月8日依法进行公示，公示期间未收到异议申请。图纸上一期与二期相连的位置标识“与一期联通”。

被申请人依据总平面图，作出案涉《通知》，通知邢台金******公司待观**小区工程全部完工后拆除一期与二期中间墙头，并无不妥。《通知》中称一期与二期中间墙头为“临时建筑”，表述不规范，但该表述瑕疵对申请人的权利义务不产生实际影响，本机关对此予以更正。

综上，被申请人作出的《通知》，虽然存在瑕疵，但是认定事实清楚，证据充分，应予以维持。

依据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（一）项之规定，本机关决定：

维持被申请人于2022年10月10日作出的《通知》。

如对本决定不服，可以自接到本决定之日起15日内，向人民法院提起行政诉讼。

2023年2月7日